- 20일부터 차주가 전세대출보증(주금공, HUG, SGI)을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 회수
금융위원회(http://www.fsc.go.kr)와 국토교통부는 지난 2019년 12월 16일 발표한 「주택시장 안정화 방안」의 후속조치로, 2020년 1월 20일부터 전세대출 관련 조치(➊ 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한 ➋ 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택 매입 또는 다주택 보유시 전세대출 회수)가 주금공, HUG 및 SGI의 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다고 16일 밝혔다.
금번 조치시행 이후 고가 1주택 보유자에 대해 종전 인정되던 수준의 극히 예외적인 실수요를 제외하고는 보증부 전세대출이 일체 제한된다.
새롭게 도입되는 “전세보증대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수” 규제의 예외는 사실상 인정하지 않기로 했다.
[1] 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한
□ (적용범위) 2020년 1월 20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용한다.
ㅇ 단, ‘20.1.20일 前 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙 하*에 적용이 제외된다(전세대출보증 가능).
* 차주가 시행일 前 체결한 전세계약 존부 및 계약금 납부사실 입증 필요
□ (경과조치) ‘20.1.20일 前 SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택보유 차주는 만기시 당해 대출보증 연장이 허용되나, 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규대출보증이므로 원칙적으로 만기연장이 불가능하다.
- 다만, 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 ‘20.1.20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액없이 대출 재이용시, ’20.4.20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용이 허용된다.
* 주금공‧HUG 보증 이용 중이던 차주도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용 허용(단, 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우, 상기 한시 유예조치 없이 규제 전면적용)
□ (예외조치) ➊직장이동‧자녀교육 등 실수요로 ➋보유주택 소재 시‧군을 벗어나 ➌전셋집에 거주*해야 할 경우 예외적으로 허용된다.
* 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주할 필요
※ 동 예외조치의 경우, 지난 10.1대책에 따라 공적 보증기관(주금공․HUG)에는 ‘19.11.11일부터 동일한 내용이 旣적용 중이다.
[2] 보증부 전세대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수
□ (적용범위) ‘20.1.20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용된다.
* 2020년 1월 20일 이전 전세계약을 체결한 경우에는 차주 증빙 하에 적용 제외
- 전세대출 약정시점에 ‘고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수됩니다’라는 내용의 추가 약정서를 체결 (변경된 은행 약관 적용).
□ (경과조치) 2020년 1월 20일 이전 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니나, 만기시에는 대출연장이 제한된다.
□ (예외조치) ‘상속’에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예한다.
다음은 전세대출보증 규제 관련 주요 Q&A이다.
1. “주택”의 범위는?
□ 「주택법」상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함해 산정한다.
단, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외된다.
2. 주택보유수 산정 기준은?
□ 부부합산(신청인 및 배우자*) 기준으로 주택보유수를 산정한다.
* 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함한다.
3. ‘고가’주택 여부를 판단하는 가격기준은?
□ KB시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 “고가”주택으로 판단(주담대 관련 12.16 규제원칙 등 준용)
* 시세가 없는 예외적인 경우, 공시가격의 150% or 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표 활용
□ 시가 9억원 초과여부의 판단시점은,
ㅇ 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고,
ㅇ ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다.
□ 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.
박신호 기자 jaebol@daum.net