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20일부터 공적보증(주금공, HUG)과 같이 SGI에서도 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출보증 제한

기사승인 2020.01.22  20:40:31

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- 20일부터 차주가 전세대출보증(주금공, HUG, SGI)을 받은 후 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 회수

금융위원회(http://www.fsc.go.kr)와 국토교통부는 지난 2019년 12월 16일 발표한 「주택시장 안정화 방안」의 후속조치로, 2020년 1월 20일부터 전세대출 관련 조치(➊ 시가 9억원 초과 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한 ➋ 보증부 전세대출을 받은 후 고가주택 매입 또는 다주택 보유시 전세대출 회수)가 주금공, HUG SGI모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다고 16일 밝혔다.

금번 조치시행 이후 고가 1주택 보유자에 대해 종전 인정되던 수준의 극히 예외적인 실수요를 제외하고는 보증부 전세대출이 일체 제한된다.

새롭게 도입되는 “전세보증대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수” 규제의 예외는 사실상 인정하지 않기로 했다.

[1] 고가주택 보유자에 대한 SGI 전세대출보증 제한

□ (적용범위) 2020년 1월 20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용한다.

ㅇ 단, ‘20.1.20일 前 전세계약을 체결한 경우에는 차주의 증빙 하*에 적용이 제외된다(전세대출보증 가능).

* 차주가 시행일 前 체결한 전세계약 존부 및 계약금 납부사실 입증 필요

□ (경과조치) ‘20.1.20일 前 SGI 전세대출보증을 이미 이용 중인 고가주택보유 차주는 만기시 당해 대출보증 연장이 허용되나, 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규대출보증이므로 원칙적으로 만기연장이 불가능하다.

- 다만, 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 ‘20.1.20일 기준 시가 15억원 이하 고가 1주택 차주가 전셋집 이사(전세계약 체결 포함)로 증액없이 대출 재이용시, ’20.4.20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증이용이 허용된다.

* 주금공‧HUG 보증 이용 중이던 차주도 동일하게 SGI를 통한 전세대출보증 이용 허용(단, 시가 15억원 초과 초고가주택 보유자의 경우, 상기 한시 유예조치 없이 규제 전면적용)

□ (예외조치) ➊직장이동‧자녀교육 등 실수요로 ➋보유주택 소재 시‧군을 벗어나 ➌전셋집에 거주*해야 할 경우 예외적으로 허용된다.

* 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주할 필요

※ 동 예외조치의 경우, 지난 10.1대책에 따라 공적 보증기관(주금공․HUG)에는 ‘19.11.11일부터 동일한 내용이 旣적용 중이다.

[2] 보증부 전세대출 후 고가주택 매입‧다주택 보유시 전세대출 회수

□ (적용범위) 20.1.20일 이후 전세대출 신청 차주부터 적용된다.

* 2020년 1월 20일 이전 전세계약을 체결한 경우에는 차주 증빙 하에 적용 제외

- 전세대출 약정시점에 ‘고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 대출이 회수됩니다’라는 내용의 추가 약정서를 체결 (변경된 은행 약관 적용).

□ (경과조치) 2020년 1월 20일 이전 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우 전세대출 즉시 회수대상은 아니나, 만기시에는 대출연장이 제한된다.

□ (예외조치) ‘상속’에 따른 고가주택 취득이나 다주택 보유 전환시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예한다.

다음은 전세대출보증 규제 관련 주요 Q&A이다.

1. “주택”의 범위는?

□ 「주택법」상 주택 및 복합용도주택(등기상 “상가 및 주택”으로 등재)을 포함해 산정한다.

단, 분양권, 조합원 입주권 및 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 산정에서 제외된다.

2. 주택보유수 산정 기준은?

부부합산(신청인 및 배우자*) 기준으로 주택보유수를 산정한다.

* 세대분리된 배우자도 확인 대상에 포함한다.

3. ‘고가’주택 여부를 판단하는 가격기준은?

KB시세 또는 감정원 시세 높은 가격을 적용하여 시가 9억원 초과시 “고가”주택으로 판단(주담대 관련 12.16 규제원칙 등 준용)

* 시세가 없는 예외적인 경우, 공시가격의 150% or 취득가액 중 높은 가격을 적용하는 등 대체지표 활용

□ 시가 9억원 초과여부의 판단시점은,

ㅇ 전세대출 신규 신청 또는 만기 연장시에는 대출 신청일(연장일)의 시세를 기준으로 판단하고,

ㅇ ‘회수’ 규제 적용시에는 주택 취득일(등기이전완료일)의 시세를 기준으로 판단한다.

□ 주택 매매계약만 체결되었거나 분양권‧입주권 상태라면 실제 주택 취득 전(등기이전)까지 주택매입이나 보유로 보지 않는다.

 

박신호 기자 jaebol@daum.net

<저작권자 © 연합경제TV 무단전재 및 재배포금지>
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